A qui appartient le droit de surelévation en copropriété ?

‍En bref
• Le droit de surélever un bâtiment au sein d'une copropriété appartient par principe au syndicat des copropriétaires, sauf clause contraire claire du règlement de copropriété.
• L'attribution de parties communes spéciales à un bâtiment unique n'emporte pas automatiquement le droit de surélévation au profit de son propriétaire privatif.
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Contexte de la décision

Une SCI est propriétaire d’un lot unique constituant la totalité d’un bâtiment indépendant au sein d'une copropriété plus large. À ce lot sont rattachées des parties communes générales, ainsi que des parties communes spéciales propres à ce seul bâtiment.

Souhaitant agrandir son bien, la SCI sollicite l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour surélever le bâtiment et y créer de nouveaux lots privatifs. L’assemblée générale rejette sa demande. La SCI passe outre et engage les travaux, tout en saisissant la justice pour faire annuler la décision de refus de la copropriété. Les juges du fond rejettent sa demande et ordonnent l'arrêt immédiat du chantier sous astreinte. La SCI forme alors un pourvoi en cassation.

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Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation confirme la décision des juges du fond et rejette le pourvoi de la SCI.

Elle rappelle que même si le bâtiment ne comporte qu'un seul lot privatif appartenant à un unique copropriétaire, ce bâtiment intègre des parties communes (générales et spéciales).

En conséquence, le bâtiment ne peut pas être juridiquement qualifié de "partie privative à lui seul".

Faute de stipulations explicites dans le règlement de copropriété attribuant le droit de surélever au propriétaire de ce lot, ce droit reste attaché aux parties communes générales de l'ensemble de la copropriété.

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Qui détient le droit de surélevation en copropriété ?

La loi et la jurisprudence encadrent strictement ce droit selon la configuration des actes :
• Le syndicat des copropriétaires : C'est le détenteur par défaut du droit de surélever dès lors que le règlement de copropriété est silencieux.
• Le bénéficiaire d'une clause expresse : Le droit peut appartenir à un copropriétaire unique si, et seulement si, le règlement de copropriété ou une décision d'AG unanime le lui attribue explicitement.

L'erreur la plus fréquente

Penser que le fait d’être le seul et unique propriétaire d’un bâtiment physique au sein d'une copropriété horizontale ou d'un grand ensemble vous donne le droit d'en modifier la hauteur ou l'emprise comme bonvous semble. C’est faux.

L'erreur de stratégie consiste à confondre l'indépendance matérielle du bâtiment et son statut juridique. Tant que l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété en application de la loi du 10 juillet 1965, l'emprise au sol et le gros œuvre restent intimement liés à la collectivité des ccopropriétaires. Entreprendre des travaux de surélévation sans l'accord majoritaire (ou unanime selon les cas) de l'assemblée générale expose le propriétaire à une démolition pure et simple ou à un arrêt de chantier sous astreinte financière lourde.

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Ce que je vous conseille

Mon conseil n°1 : Avant d'esquisser le moindre plan d'architecte ou de déposer un permis de construire pour une extension, réalisez un audit juridique approfondi de votre règlement de copropriété et de ses modificatifs.

Si vous êtes propriétaire d'un bâtiment unique :
- Analyser les stipulations du réglement de copropriété et éventuellement des dernières assemblées générales..
- Faite impérativement inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale le projet de surélèvation envisagé (en respectant les majorités et joignant les éléments techniques).
- En cas de refus, envisagez la scission de la copropriété.

Si vous êtes syndic, membre du conseil syndical ou copropriétaire :
- Agissez vite en cas de travaux réalisés sans autorisation.
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Questions fréquentes

Le droit de surélévation peut-il être inclus d'office dans les parties communes spéciales ?
Non. Cet arrêt confirme qu'en l'absence de mention claire dans le règlement, le droit de surélever est un accessoire des parties communes générales.

Quelle majorité est nécessaire en assemblée générale pour autoriser une surélévation ?
En principe, la décision requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires, et peut exiger l'unanimité siles travaux portent gravement atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des autres lots.

Un permis de construire accordé par la mairie valide-t-il le droit de surélever ?
Non. Le permis de construire est toujours délivré "sous réserve du droitdes tiers". Il valide la conformité aux règles d'urbanisme (PLU), mais ne remplace jamais l'autorisation de la copropriété sur le plan du droit privé.

‍Quelles sanctions court un copropriétaire qui surélèvesans autorisation ?
Le juge peut ordonner l'arrêt immédiat des travaux sous astreinte et la remise en état initial des lieux (démolition de l'existant.

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Un projet d’extension ou un litige de surélévation dans votre copropriété ?

N’attendez pas le début des travaux ou la notification d'une assignation en justice pour sécuriser vos droits. Que vous soyez un copropriétaire désireux de valoriser son bâtiment via une scission ou une surélévation, ou un syndicat soucieux de préserver l'intégrité de ses parties communes, j'analyse votre règlement de copropriété et verrouille votre stratégie juridique pour mener à bien votre projet en toute sérénité.

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