Décès du bailleur après la délivrance d’un congé

‍En bref
• Le décès du bailleur avant l'échéance du préavis prive d'effet le congé pour reprise délivré au locataire.
• Les conditions de la reprise (qualité et identité du bénéficiaire) s'apprécient uniquement au moment où le congé produit ses effets.
• L'héritier ne peut pas se substituer au défunt pour habiter le logement, sauf s'il était déjà expressément désigné comme le bénéficiaire dans le congé initial.

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Le propriétaire de votre appartement vous délivre congé pour y habiter lui-même. Quelques mois plus tard, et avant la fin de votre préavi de six mois, il décède. Ses ayants-droits héritent du logement. L’un d’eux souhaite s’y installer et vous demande de partir, estimant qu'il hérite du droit de reprendre le bien.

Vous vous dites que la reprise est légitime et que vous devez faire vos cartons. En réalité, le décès du bailleur change tout : le congé est devenu caduc.

C’est exactement ce que vient de juger la Cour de cassation dans un arrêt du 16 avril 2026.

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Contexte de la décision

Des locataires reçoivent un congé pour reprise afin que la bailleresse puisse habiter le logement. Celle-ci décède avant la fin du préavis. Son fils, unique héritier, se prévaut du congé délivré par sa mère et souhaite reprendre le logement. Il assigne les locataires en expulsion.

Les juges du fond valident le congé, considérant que le droit de reprise est un droit transmissible à l’héritier. Les locataires forment alors un pourvoi en cassation.

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Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle retient que les conditions d’une reprise s’apprécient en la seule personne du bénéficiaire désigné.

Le décès de la bailleresse avant l’expiration du préavis prive le congé de tout effet. L’héritier ne vient pas aux droits du bénéficiaire de la reprise s'il n'a pas été expressément mentionné en cette qualité dans l'acte envoyé aux locataires.

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Ce que doit contenir le congé délivré au locataire

Le congé pour reprise du logement doit contenir, à peine de nullité :            

‍- Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise
- Les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise
- La nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise

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Qui peut bénéficier d'un congé délivré pour reprise ?

‍- Le bailleur lui-même ;
- Son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin notoire ;
- Ses ascendants ou ses descendants (ou ceux de son conjoint/partenaire).

Seule la personne explicitement nommée dans le courrier de congé peut s'en prévaloir auprès du locataire.

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L'erreur la plus fréquente ?

‍Penser que le congé pour reprise est un acte purement patrimonial qui se transmet automatiquement à la succession. Dans cette situation, on confond la transmission de la propriété du bien (l'héritier devient le nouveau bailleur)et la transmission du projet d'habitation (qui est strictement personnel). Pour la loi, si le projet de vie du bénéficiaire s'éteint, le congé s'éteint avec lui.

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Ce que je vous conseille

Mon conseil n°1 : en matière de congé pour reprise, le formalisme est roi. Vérifiez minutieusement chaque mention de l'acte dès saréception.

Si vous êtes locataire :
- Vérifiez l'identité exacte du bénéficiaire mentionné sur le congé.
- Si vous apprenez le décès du bailleur/bénéficiaire pendant votre préavis,sachez que vous n'êtes plus obligé de quitter les lieux.

Si vous êtes héritier d'un bailleur décédé :
- Ne reprenez pas à votre compte un congé délivré par votre parent pour ses propres besoins.
- Si vous souhaitez habiter le logement, vous devez délivrer un nouveau congéen votre nom, en respectant à nouveau le délai de préavis légal et la date d'échéance du bail.

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Questions fréquentes

Le bailleur est décédé mais le bénéficiaire était son fils déjà nommé dans le congé. Le congé tient-il ?
Oui. Si le fils était expressément désigné comme le bénéficiaire de la reprise dans l'acte initial, le décès du bailleur ne fait pas tomber le congé.

Le décès intervient après la fin du préavis, alors que le locataire est encore dans les lieux. Que se passe-t-il ?
Le congé a déjà produit ses effets. La situation est différente : l'héritier peut généralement poursuivre la procédure d'expulsion, sauf fraude avérée.

J'ai délivré un congé valable à mon locataire mais il refuse de quitter les lieux, que faire?
Si le congé est valable, il convient de saisir le juge aux fins de constater la validité du congé et obtenir l'expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre.

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Besoin d'un regard sur la validité d'un congé ?

Un congé délivré vous semble contestable, ou vous souhaitre délivrer congé à votre locataire pour reprendre le bien ? Je peux vérifier les délais, analyser les conditions de validité et vous défendre en cas de litige.

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