Occupation gratuite avant la vente : l’acquéreur n’est pas présumé responsable de l’incendie

En bref
• L'acquéreur qui occupe gratuitement un logement avant la signature définitive n'est pas présumé responsable si un incendie se déclare.
• En l'absence de loyer ou de contrepartie, le vendeur doit lui-même prouver la faute de l'occupant pour espérer être indemnisé.

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Vous signez un compromis de vente pour votre maison. Les acquéreurs demandent à s'y installer quelques semaines avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. Prévoyant, vous signez une convention d'occupation précaire gratuite. Estimant que le logement est désormais "à eux", vous résiliez votre assurance propriétaire. Un incendie détruit la maison avant la vente : vous pensez que l'occupant est automatiquement responsable des dégâts.

C'est l'objet de l'arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2026.

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Contexte de la décision

Après la signature d'une promesse de vente, des propriétaires autorisent les futurs acquéreurs à occuper gratuitement, sans aucune contrepartie, leur maison en application d'une convention d'occupation précaire.

Pensant l'affaire conclue, les vendeurs résilient leur contrat d'assurance.

Malheureusement, un incendie ravage la demeure avant la vente définitive. Les acquéreurs renoncent logiquement à l'achat. Privés de leur maison et non assurés, les vendeurs agissent contre les occupants et leur assureur en justice, invoquant l'article 1733 du Code civil qui fait peser une présomption de responsabilitésur le locataire en cas d'incendie.

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Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette la demande des vendeurs. Elle confirme que la présomption de responsabilité en cas d'incendie suppose l'existence d'un véritable rapport locatif, caractérisé par le paiement d'une contrepartie (un loyer).

Une convention d'occupation à titre purement gratuit ne peut pas être assimilée à un bail civil.

Sans présomption légale, les vendeurs devaient apporter la preuve d'une faute précise des occupants à l'origine de l'incendie, ce qu'ils n'ont pas pu faire.

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Comment sécuriser la jouissance anticipée avant la réitération ?

‍Pour éviter que l'entrée précoce dans les lieux ne vire au cauchemar juridique, il est indispensable de formaliser cette occupatio, :
• Choisir la nature de la convention.
• Intégration de clauses contractuelles sur-mesure notamment sur la repartition des risques et des responsabilités
• Auditer strictement les modalités d'assraunce du bien.

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L'erreur la plus fréquente

Résilier son assurance habitation dès que les clés sont remises aux futurs acheteurs. Beaucoup de vendeurs pensent de bonne foi que le transfert des clés transfère aussi la charge des risques du bâtiment. C'est faux. Tant que l'acte authentique n'est pas signé chez le notaire, vous restez juridiquement propriétaire. Si l'occupant ne paie rien, votre assurance "propriétaire non-occupant" (PNO) reste votre unique rempart.

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‍Ce que je vous conseille

Si vous êtes vendeur :

• Ne résiliez jamais vos contrats d'assurance avant la signature définitive chez le notaire.

• Intégrez une clause expresse de transfert des risques et d'obligation d'assurance incendie à la charge de l'acquéreur dans la convention.

Si vous êtes acquéreur-occupant :

• Assurez-vous auprès de votre assureur que votre responsabilité civile couvre parfaitement cette période d'occupation transitoire.

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‍Questions fréquentes

‍Qu’est-ce qu’une jouissance anticipée ?
C’est le fait pour le vendeur d’autoriser l’acquéreur à prendre possession du bien (pour y habiter ou y faire des travaux) avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Les clés sont alors remises de manière précoce, alors que le transfert de propriété n'a pas encore eu lieu.

‍Qui a en charge les risques sur le bien entre la promesse et la vente ?
En principe, le risque pèse sur le propriétaire (le vendeur) jusqu'à la signature de l'acte authentique, selon la règle selon laquelle le propriétaire supporte la perte de son bien. Si la maison brûle sans la faute de quiconque avant la vente, le vendeur perd son bien et l'acheteur est libéré de son obligation d'acheter.‍

Peut-on modifier la répartition des risques dans la promesse de vente ?
Oui, tout à fait. Les clauses d'une promesse de vente peuvent librement déroger à la règle générale. Il est fréquent d'y insérer une clause de transfert des risques anticipé dès la remise des clés, obligeant légalement l'acquéreur à assumer les conséquences d'un sinistre avant d'être officiellement propriétaire.

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Un projet de jouissance anticipée ou un sinistre en cours sur un bien en cours de vente ?

Vous envisagez de laisser l'acheteur entrer dans les lieux avant la vente, ou vous faites face à un litige lié à des dégradations ? Je peux rédiger ou analyser votre convention d'occupation précaire pour sécuriser la répartition des risques et protéger votre patrimoine.